Stellungnahme zum SZ-Artikel "Gillo: kaum Wohnungen für Arme" vom 10.08.2013
Zu den Berichten in der Samstagsausgabe im Lokalteil der Saarbrücker Zeitung mit den Überschriften „Gillo: Kaum Wohnungen für Arme“ und „Zeitbomben-Politik“ geben wir als Geschäftsführer der Unternehmen der Immobiliengruppe Saarbrücken folgende Stellungnahme ab:
Gemäß Zensus 2011 wohnten in Saarbrücken zum Stichtag 175.853 Menschen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt 1,74 Personen und der Wohnungsleerstand liegt bei 6,0 % (Saarlouis 4%, Neunkirchen 6%, Völklingen 8%). Rechnerisch ergibt sich somit ein Leerstand von 6.451 Wohnungen im Regionalverband. Von einem quantitativen Wohnungsmangel kann keine Rede sein.
Die Forderung nach sozialem Wohnungsneubau geht am Markt vorbei und würde den aktuellen Leerstand nur noch vergrößern. Für die Errichtung einer sozialen Neubauwohnung müsste der Fördergeber doppelt soviel Fördermittel bereitstellen wie für die zeitgemäße Herrichtung einer Bestandswohnung. Außerdem müssten die Förderdarlehen doppelt so stark subventioniert werden, wenn eine sozial vertretbare Kostenmiete von 4,50- 5,00 je m² und Monat erreicht werden soll. Bei gleichem Fördermittelaufkommen können also bei der Modernisierung vier Mal so viele Sozialwohnungen geschaffen werden wie beim Neubau.
Die Wohnungsbaufördermittel des Landes werden nach unserer Beobachtung zielgerichtet eingesetzt. Wir haben im Jahr 2011 120 Kleinwohnungen in Malstatt mit einer Einstiegsmiete von 185 – 220 € netto kalt umfassend saniert und in 2012 den Bewilligungsbescheid für die Schaffung von 96 barrierefreien Wohnungen auf dem Eschberg erhalten. In 2013 werden wir die Sanierung und umfassende Neugestaltung eines der 13geschossigen Hochhäuser auf der Folsterhöhe sowie die Errichtung von 44 Wohnungen für kinderreiche Familien im oberen Malstatt beantragen.
Um auch in diesem Marktsegment einkommensschwachen Haushalten hochwertige und preiswerte Wohnungen anbieten zu können, ist die Inanspruchnahme von Wohnungsbaufördermitteln unumgänglich. Für die oben genannten Maßnahmen werden wir Eigenmittel in Höhe von insgesamt ca. fünf Millionen Euro investieren.
Die Forderung nach öffentlichen Fördermitteln für die Schaffung von Sozialwohnungen ist ein ganz normales Verhalten. Eine sozial vertretbare Miete von 4,50-5,00 € je m² führt zu einem Ertragswert der Immobilie von ca. 600 - 650 €/m². Eine umfassende Sanierung nach heutigen Standards kostet aber annähernd 1.000 €/m², ein Neubau das Doppelte. Selbst bei einer Finanzierung mit 100% Eigenkapital würden spätestens die Wirtschaftsprüfer eine außerordentliche Abschreibung und Wertberichtigung fordern, die auch vermögende Wohnungsunternehmen in eine bilanzielle Notlage bringen würde. Das ist nicht nur in Saarbrücken so, sondern auch in Berlin oder München.
Die Höchstbeträge der Wohnungsmieten für Hartz IV-Empfänger stehen nicht wie berichtet im Gesetz. Vielmehr sind diese wesentlich von den regionalen Gegebenheiten abhängig. Die Saarbrücker gemeinnützige Siedlungsgesellschaft verfügt über insgesamt 3.656 Kleinwohnungen mit ein und zwei Zimmern. 3.210 dieser Wohnungen liegen mit ihrer Miete unterhalb der festgelegten Höchstgrenzen, was einer Quote von 88% entspricht. Circa 100 Kleinwohnungen in durchaus zumutbarem Zustand stehen derzeit leer und könnten kurzfristig vermietet werden. Wir haben in der Vergangenheit mehrfach versucht, die Zusammenarbeit mit dem Regionalverband bei der Wohnungsvermittlung zu optimieren, was aber leider von Sachbearbeiter zu Sachbearbeiter unterschiedlich gut funktioniert.
Der Verkauf von Wohnungsbeständen der SGS fand nicht wie berichtet Ende der 1990er Jahre, sondern im Jahr 2006 statt. Mit den Verkaufserlösen wurde nicht wie berichtet Geld für die Sanierung anderer Wohnungen beschafft. Die Gelder wurden zu annähernd 100% für die Rückzahlung von Altverbindlichkeiten und kurzfristigen Krediten verwendet.
Der Wohnungsleerstand auf der Folsterhöhe beträgt nicht wie berichtet 200 Wohnungen, sondern liegt aktuell bei 140 Wohnungen. Mag der Gesamtleerstand 2012 noch bei 749 Wohnungen gelegen haben, ist er inzwischen auf 618 Wohnungen gesunken! Dies ist im Wesentlichen auf unsere Investitionstätigkeiten der letzten zwei Jahre zurückzuführen.
Der Sanierungsgrad der Wohnungsbestände der Saarbrücker gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft beträgt nicht wie berichtet nur 33%. Von unseren insgesamt 6.750 Wohnungen sind 5.330 Wohnungen saniert oder weitgehend teilsaniert. Das entspricht einer Sanierungsquote von annähernd 80 %. Von den verbleibenden 1.400 Wohnungen befinden sich ca. 800 Wohnungen in unseren aktuellen Investitionsschwerpunkten auf der Folsterhöhe, dem Eschberg und dem Bülowviertel im oberen Malstatt. In unserem Zukunftskonzept sind Investitionen von durchschnittlich zehn Millionen Euro jährlich bis zum Jahr 2025 vorgesehen. Mit einer aktuellen Investitionsquote von 3,33% bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand belegt die Siedlungsgesellschaft bundesweit einen Spitzenplatz. Laut GdW (Gesamtverband der Wohnungswirtschaft) Berlin liegt die Investitionsquote bei vergleichbaren Unternehmen bei ein bis zwei Prozent.
Die mehrfache Wiederholung eines Zitates aus dem Beteiligungsbericht der Stadt, nach dem die Siedlungsgesellschaft „ausreichende Rücklagen“ zu bilden habe, ist irreführend. Bei dem Begriff der Rücklagen handelt es sich um einen bilanziellen Fachbegriff, der nichts mit der Liquidität oder Finanzkraft eines Unternehmens zu tun hat. Die Unternehmen der Immobiliengruppe verfügen über bilanzielle Rücklagen in Höhe von insgesamt 26,8 Mio. €. Die gesellschaftsvertragliche Verpflichtung ist in ausreichendem Maße erfüllt.
Das im Bericht erwähnte so genannte „fatale Finanzloch“ bei der SGS ist zwischenzeitlich gestopft. Die Saarbrücker gemeinnützige Siedlungsgesellschaft wird dieses Jahr einen Bilanzgewinn zwischen 500 T€ – 1 Mio. € erwirtschaften. Der positive Cashflow aus dem Kerngeschäft der Wohnungsbewirtschaftung liegt bereits seit dem letzten Jahr bei mehr als zwei Millionen Euro. Diese Gelder werden überwiegend als Eigenkapitalanteil bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen verwendet.
Christian Patzwahl Dipl. Ing. Radu Gurau