Quartierssanierung Folsterhöhe abgeschlossen

In Zeiten des Klimawandels, der Energiewende und der Notwendigkeit der Einsparung wertvoller Ressourcen wie Platz oder Baustoffe werden Siedlungen wie die Folsterhöhe inzwischen in einem ganz anderen Licht betrachtet: Sie bieten vielen Menschen auf begrenztem Raum ein gutes Zuhause und verursachen einen weitaus geringeren ökologischen Fußabdruck als andere Wohnformen. Eine gute Gelegenheit für die Saarbrücker Siedlungsgesellschaft, die im Quartier vorgenommenen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten mit einem Investitionsvolumen von mehr als 50 Millionen EUR Revue passieren zu lassen.

Die Folsterhöhe im Überblick

Die Folsterhöhe hat eine Gesamtfläche von 88.000 Quadratmetern und wurde in den Jahren 1963 bis 1965 gebaut. 971 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von fast 66.000 Quadratmetern verteilen sich auf acht Wohnblocks und ein Punkthochhaus. Letzteres mit 18 Etagen, davon 16 Wohnetagen, misst knapp 52 Meter.

Das Wohnungsangebot in den so genannten Regeletagen erstreckt sich von Einzimmer- bis Vierzimmerwohnungen, allesamt mit Loggia. Hinzu kommen noch 23 Wohnungen, überwiegend Maisonette-Wohnungen, welche 1998 in den beiden großen Wohnblocks Königsbruch 1-5 und Vogelsborn 2-6 gebaut wurden. Die Energieversorgung im Quartier erfolgt über Fernwärme.

Die Folsterhöhe ist geprägt von großzügigen Grünflächen mit einem abwechslungsreichen Baumbestand mit knapp 500 Bäumen. Vier Spielplätze für alle Altersklassen, ein Bolzplatz für Jugendliche, eine Tischtennisplatte, zahlreiche Sitzgelegenheiten und bunt angelegte Vorgärten und Hochbeete sowie farbenprächtige Blumenwiesen vermitteln ein stimmiges Gesamtbild. Aktuell ist noch ein Parcours-Erlebnispfad im Bereich zwischen der Wohnbebauung und der Kindertagesstätte geplant.

477 Parkplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner sind über das gesamte Wohnquartier verteilt und fügen sich harmonisch in das Gesamtbild ein.

Startschuss fiel 2001

2001 begannen die Sanierungsmaßnahmen im Quartier: Der erste Wohnblock mit sechs Etagen wurde gedämmt und mit einer ansprechenden Putzfassade versehen, die Loggien wurden saniert und neue Fenster sowie Rolläden eingebaut.

Rund zehn Jahre später waren vier Wohnblocks mit sechs Wohnetagen und zwei Wohnblocks mit neun Wohnetagen energetisch saniert und optisch nicht mehr wieder zu erkennen. Und 264 Haushalte profitierten bereits von einem geringeren Energieverbrauch beim Heizen und der damit verbundenen Senkung von Nebenkosten.

2012 wurde dann die Fassadensanierung des Punkthochhauses Königsbruch 9 mit 96 Wohnungen auf 16 Wohnetagen in Angriff genommen. Hier wurde sogar der KfW-Effizienzhaus 70-Standard umgesetzt. Die optisch sehr gelungene Fassadengestaltung zieht bis heute viele Blicke auf sich.

All diese Gebäude wurden ohne Fördermittel im bewohnten Zustand saniert. Die Investitionen bis 2012 beliefen sich seinerzeit auf rund zehn Millionen EUR.

2013 bis heute: Mammutaufgabe Generalsanierung Dreizehngeschosser

Die beiden „Dreizehner“ Vogelsborn 2-6 und Königsbruch 1-5 (eigentlich handelt es sich hier um Wohnblocks mit 15 Etagen) mit 468 Wohnungen in den Regeletagen und 23 Wohnungen im Sockelbereich beschäftigten die Siedlungsgesellschaft in den vergangenen zehn Jahren. Die Wohnblocks mit jeweils drei Hauseingängen sind 140 Meter lang und 43 Meter hoch.

Bei beiden Adressen entschloss man sich wegen des hohen Leerstandes zu umfangreichen so genannten Generalsanierungen im unbewohnten Zustand. Den Anfang machte der Vogelsborn. Das Gebäude erhielt ein komplettes „Facelifting“ und wurde barrierearm und in Teilen barrierefrei modernisiert. Dabei wurde auch der Wohnungsmix überplant. Während es vor der Sanierung jeweils 78 Einzimmer-, Zweizimmer- und Dreizimmerwohnungen gab, werden heute jeweils 42 Einzimmer- und Dreizimmerwohnungen sowie 150 Zweizimmerwohnungen, wovon 36 barrierefrei sind, vermietet.

Zentrales Element der Generalsanierung des Vogelsborns war auch der Neubau von drei Aufzugstürmen im Bereich der Hauseingänge. So wurde der barrierefreie Zugang zu allen Wohnungen hergestellt und die Gebäudehülle optisch stark akzentuiert. Neben der inzwischen obligatorischen Wärmedämmung wurde auch die gesamte Haustechnik erneuert. Um all diese Sanierungsarbeiten möglich zu machen, wurde ein Umzugsmanagement etabliert, um die noch bewohnten Wohnungen leerzuziehen und die Haushalte mit neuem Wohnraum zu versorgen. Mehr als 40 Haushalte zogen seinerzeit wieder zurück.

Die Baukosten für die Sanierung beliefen sich auf rund 18 Millionen EUR und wurde mit zinsvergünstigten Darlehen aus dem Wohnraumförderprogramm in Höhe von 6,4 Millionen EUR gefördert. Die 234 Wohnungen in den Regeletagen sind öffentlich gefördert und unterliegen daher einer Preisbindung. Die Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche beträgt aktuell bei den barrierefreien Wohnungen zwischen 6,00 und 6,50 EUR, bei den restlichen Wohnungen beträgt sie zwischen 5,50 und 6,00 EUR (abhängig vom Datum der Erstvermietung).

Die Bauzeit betrug rund vier Jahre und unterteilte sich in drei Bauabschnitte. Schon während dieser Zeit machte sich der heute viel zitierte Anstieg an Baukosten massiv bemerkbar.

Danach ging es weiter mit der Generalsanierung des zweiten Dreizehners im Königsbruch 1-5. Auch hier wurden alle Wohnungen entmietet und Umzüge organisiert. 2020 starteten die Arbeiten im linken Gebäudeteil im Königsbruch 1. Ein barrierearmer bzw. –freier Umbau konnte hier aus Kostengründen nicht realisiert werden. In diesem Wohnblock blieben die drei Aufzüge im Inneren.

Der Wohnungsmix wurde in den Hausnummern 1 und 5 beibehalten, im mittleren Gebäudeteil mit der Hausnummer 3 zugunsten der Anzahl der Zweizimmerwohnungen an die Nachfrage angepasst.

Auch der Königsbruch wurde mit Mitteln aus der Wohnraumförderung in Höhe von 11.896.912 EUR hergerichtet, jedoch sind hier insgesamt 40 von 234 Wohnungen frei finanziert. Die Einstandsmiete für die öffentlich geförderten Wohnungen liegt hier bei 5,40 EUR, bei den frei finanzierten Wohnungen variiert sie zwischen 6,03 EUR (Dreizimmer-Wohnungen) und 6,36 EUR (Einzimmer-Wohnungen).

Die Arbeiten in diesem Wohnblock werden in diesen Tagen abgeschlossen. Die Kosten für dieses Gebäude liegen bei rund 21 Millionen EUR.

Die Vermietungssituation auf der Folsterhöhe ist inzwischen als sehr gut zu bezeichnen. Wohnungen stehen lediglich fluktuations- oder in Einzelfällen modernisierungsbedingt leer.

Über die Investitionen von mehr als 50 Millionen EUR für den Erhalt der Gebäude hinaus investiert die Siedlungsgesellschaft jährlich durchschnittlich knapp 740.000 EUR in Instandhaltungsmaßnahmen, Gestaltung, Erhalt und Aufwertung der Außenanlagen sowie die Einzelmodernisierung von Wohnungen nach Auszug.

„Die Folsterhöhe kann sich wirklich sehen lassen. Sie ist ein beliebtes Wohngebiet bei Jung und Alt, bei Familien und Alleinstehenden. Unsere Siedlungsgesellschaft sorgt hier und in ganz Saarbrücken für bezahlbaren Wohnraum.“, so Oberbürgermeister Uwe Conradt zur gelungenen Sanierung des Bestandes.

„Das Wohnquartier Folsterhöhe ist ein Teil von Alt-Saarbrücken mit hoher Wohnqualität und prägt mit seiner Gebäudestruktur das Stadtteilbild mit. Wir als kommunales Wohnungsunternehmen sehen es als unsere Aufgabe, unsere Immobilien auch unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit aufzuwerten und die Stadtteilentwicklung der Landeshauptstadt Saarbrücken mitzugestalten.“, so Dr. Peter Lauer und Robert Tucovic, Geschäftsführer der Saarbrücker gemeinnützigen Siedlungsgesellschaft.

Um den langen Weg zu einem modernen Wohnquartier weithin sichtbar zu machen, wurde bei der Fassadengestaltung des letzten großen Blocks an der Stirnseite Königsbruch 1 ein Zeichen gesetzt: Ein Bergsteiger symbolisiert die Anstrengung, die Folsterhöhe für die nächsten Jahrzehnte fit zu machen. Das 43 Meter hohe Graffiti ist inzwischen auf zahlreichen Fotos zu finden. Das neue Wahrzeichen der Folsterhöhe findet bei allen Altersklassen eine breite Zustimmung.

Für das Jahr 2024 plant die Siedlungsgesellschaft zum Abschluss der langjährigen Arbeiten ein Mieterfest, um gemeinsam mit den Bewohnerinnen und Bewohnern auf der Folsterhöhe das gelungene Ergebnis zu feiern.

Die Folsterhöhe in Zahlen

Wohnungen insgesamt	971
Wohnungen 16-Geschosser (Senioren)	96
Wohnungen 13-Geschosser	491
Wohnungen 9-Geschosser	144
Wohnungen 6-Geschosser	240

 

Wohnungsmix auf der Folsterhöhe
Zweizimmer-Wohnungen mit Kochnische(16-Geschosser), 45 m²	96
Einzimmer- bis Vierzimmerwohnungen (13-Geschosser Sockelbereiche)	23
Einzimmer-Wohnungen (13-Geschosser), 44 m²	107
Zweizimmer-Wohnungen (13-Geschosser), 59 m²	254
Dreizimmer-Wohnungen (13-Geschosser), 75 m²	107
Dreizimmer-Wohnungen (9-Geschosser), 78 m²	144
Dreizimmer-Wohnungen (6-Geschosser), 79 m²	120
Vierzimmer-Wohnungen (6-Geschosser), 91 m²	120

 

Mietpreise (Kaltmieten)
öffentlich geförderte Wohnungen	5,40 - 6,00 EUR
öffentlich geförderte Wohnungen (barrierefrei)	6,00 - 6,50 EUR
frei finanzierte Wohnungen	5,57 - 6,53 EUR

 

Betriebskosten pro m² Wohnfläche i.d.R. zwischen 3,50 € und 6,00 € je nach Verbrauchsverhalten

 

Hintergrund

Im Zweiten Weltkrieg wurden in Saarbrücken viele Wohnhäuser zerstört. Die Folge war ein akuter Wohnraum-Mangel über viele Jahre hinweg. Wiederaufbau und Neuansiedlung von Industrie und Wirtschaft brachten einen Bevölkerungszuwachs und verschärften die Wohnungsnot weiter.

Anfang der sechziger Jahre beschloss man den Bau einer Hochhaussiedlung zwischen dem Deutsch-Französischen Garten und der Grenze. Die Saarbrücker gemeinnützige Siedlungsgesellschaft baute nach französischem Vorbild 948 Wohnungen mit der Baufirma Camus & Dietsch in Plattenbauweise in den Jahren 1963 und 1964. Gebaut wurde übrigens auf der Habsterhöhe. Die „Namensgeberin“ Folsterhöhe liegt in unmittelbarer Nachbarschaft.

Auf der Folsterhöhe findet man vier verschiedene Gebäudetypen: Es gibt vier siebengeschossige Bauten (sechs Wohnetagen) mit jeweils fünf Hauseingängen, zwei zehngeschossige Bauten (neun Wohnetagen) mit jeweils vier Hauseingängen, zwei 15geschossige Bauten (Maisonettewohnungen im Sockelbereich über zwei Etagen sowie 13 Regeletagen) mit jeweils drei Eingängen und einen 18geschossigen Bau (16 Wohnetagen) mit einem Eingang. Großzügige Grünflächen zwischen den Hochhäusern bieten vielfältige Möglichkeiten zur Erholung. Ringsum gab und gibt es vereinzelt kleinere Einfamilienhäuser, den Glockenhof und landwirtschaftliche Betriebe.

Die Wohnungen – viele mit Südausrichtung im Wohnbereich – boten in den sechziger Jahren einen vergleichsweise hohen Komfort: Kleinküchen, sanitäre Anlagen, großer Wohn- und Essraum mit Loggia, helle Schlafzimmer, zentrale Warmwasserversorgung, Fernwärme und Aufzüge sorgten für wohnliche Annehmlichkeiten. Der Bau der Folsterhöhe war öffentlich gefördert, so dass die Belegung an Vorgaben wie Mindestfamiliengröße und Einkommensgrenzen gebunden war. Die Wohnlage direkt neben dem Deutsch-Französischen Garten, umgeben von Waldflächen, war sehr beliebt und bot ein gutes Wohnklima. Ein Einkaufszentrum an der Einfahrt zum Quartier mit einem Lebensmittel- und Drogeriemarkt sowie Discounter garantiert den Bewohnerinnen und Bewohnern auf der Folsterhöhe eine sehr gute Nahversorgung.

Soziale Einrichtungen, Kirchengemeinden, ein städtisches Jugendzentrum, eine Kita mit Ganztagsbetreuung, das Gemeinwesenprojekt der Caritas und zahlreiche Vereine und Initiativen machen das Wohngebiet attraktiv.